如果把時(shí)間倒推20年，估計(jì)沒(méi)多少關(guān)注小區(qū)物業(yè)的好壞，一個(gè)原因是那個(gè)時(shí)候商品房并不多，另一個(gè)方面房?jī)r(jià)都差不多，也沒(méi)啥物業(yè)服務(wù)可對(duì)比。隨著房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)以及人們生活水平提高，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注物業(yè)服務(wù)。這很正常，現(xiàn)在買一套房子基本都要傾全家之力，如果物業(yè)服務(wù)再不好的話，心中自然不好受。所以，正是人們這種預(yù)期，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商把物業(yè)也作為一個(gè)賣點(diǎn)，比如自帶或者引入某某品牌物業(yè)。不過(guò)，宣傳是一回事，業(yè)主在拿到房子入住后可能又是另一番景象。

　　就在這兩天，一位老同事對(duì)筆者講，兩年前，他家買了頂樓的復(fù)式房，自去年開(kāi)始，墻壁陸續(xù)出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，由于自己也懂裝修，就自行修補(bǔ)了下，但遇到下雨天，這種滲水現(xiàn)象就越來(lái)越明顯，樓下鄰居還以為是同事把房子弄壞了。無(wú)奈之下，同事找到物業(yè)幫助處理，但時(shí)間過(guò)去5個(gè)多月了，物業(yè)說(shuō)房子在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)找開(kāi)發(fā)商，其實(shí)，后來(lái)才得知主要是他家物業(yè)費(fèi)沒(méi)交的原因。同事也有怨言，他們不維修，干嘛要交物業(yè)費(fèi)。所以，到現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題都還僵持著。

　　其實(shí)，類似的事情還不少，一些小區(qū)發(fā)展到物業(yè)和部分業(yè)主都互不待見(jiàn)，在物業(yè)看來(lái)，他們按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了應(yīng)有的服務(wù)，而對(duì)于一些業(yè)主來(lái)說(shuō)，根本就沒(méi)幫助業(yè)主解決問(wèn)題，有的業(yè)主還因此而拒交物業(yè)費(fèi)，在物業(yè)費(fèi)收支不平衡的情況下，物業(yè)進(jìn)一步降低了服務(wù)質(zhì)量，如此惡性循環(huán)，有小區(qū)業(yè)主就提出了更換物業(yè)，甚至是取消物業(yè)的要求。這些年業(yè)主與物業(yè)之間的糾葛總結(jié)起來(lái)，主要體現(xiàn)在這3大方面：

　　1.只管收物業(yè)費(fèi)，業(yè)主訴求不能得到妥當(dāng)處理。

　　業(yè)主對(duì)自己居住的環(huán)境往往較為重視，小區(qū)門禁管理、小區(qū)公共場(chǎng)合設(shè)施維護(hù)、車輛停放管理，而且房子居住過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，當(dāng)業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)，一般首先想到的就是物業(yè)，他們希望物業(yè)能肩負(fù)起責(zé)任，及時(shí)處理小區(qū)或者自己房子遇到的問(wèn)題。但在很多時(shí)候，物業(yè)留給業(yè)主的印象是：“除了坐辦公室和看門，物業(yè)其他都沒(méi)啥事了”、“這個(gè)他們沒(méi)權(quán)限，應(yīng)找開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)部門”、“這個(gè)需要收費(fèi)，那個(gè)處理不了，即使答應(yīng)下來(lái)，也是一等再等，遲遲不給解決”等等。而且，有時(shí)候物業(yè)在接聽(tīng)電話或者接待業(yè)主的時(shí)候，也帶著個(gè)人的感情色彩，比如“就這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)，我們不可能超額提供服務(wù)內(nèi)容”、“先交物業(yè)費(fèi)或者維修費(fèi)再提供服務(wù)”等等。

　　2.物業(yè)費(fèi)收支不透明，小區(qū)收益沒(méi)業(yè)主的份，重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象卻不少。

　　按照新的物業(yè)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門要求，對(duì)所提供的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，但在現(xiàn)實(shí)中，一些小區(qū)的業(yè)主按時(shí)交了物業(yè)費(fèi)，卻不知道物業(yè)費(fèi)到底使用在何處。此外，按照物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)公共部位的收益，如墻體、公共部位的廣告收益，外來(lái)商家到小區(qū)的攤位費(fèi)收益等等，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但很多時(shí)候，業(yè)主既沒(méi)獲得沖抵物業(yè)費(fèi)，也沒(méi)得到相關(guān)收益分配。更有甚者，還經(jīng)常出現(xiàn)一些重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象，比如額外收取垃圾清運(yùn)費(fèi)、公攤費(fèi)、電梯費(fèi)等，其實(shí)這些費(fèi)用已經(jīng)包含在物業(yè)費(fèi)里了。

　　3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，更換還麻煩，不僅影響居住體驗(yàn)，還影響到房?jī)r(jià)。

　　按理說(shuō)，業(yè)主是物業(yè)的雇主，當(dāng)業(yè)主遇到物業(yè)服務(wù)不滿意時(shí)，業(yè)主可以更換物業(yè)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主可自己管理小區(qū)，也可選擇委托物業(yè)公司管理小區(qū)，還可以更換開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)。不過(guò)，在物業(yè)合同履行期更換物業(yè)還是比較麻煩，除非物業(yè)嚴(yán)重違反合同條款，但在實(shí)際舉證過(guò)程中也不是易事。在程序操作上，要更換物業(yè)還要求小區(qū)業(yè)主人數(shù)和房產(chǎn)面積“雙過(guò)半”，幾千戶的小區(qū)，工作量自然不小，這個(gè)更換想法很多時(shí)候也不了了之。

　　當(dāng)然，還有一個(gè)就是影響到房?jī)r(jià)。同地段的小區(qū)，往往因?yàn)樾^(qū)物業(yè)管理差異，房?jī)r(jià)就差不少。筆者對(duì)此深有體會(huì)，大概10年前，當(dāng)時(shí)兩個(gè)幾乎同時(shí)開(kāi)售的樓盤，筆者選擇了一家品牌物業(yè)樓盤，而朋友則選擇了另一個(gè)物業(yè)一般的樓盤，價(jià)格在當(dāng)時(shí)價(jià)格相差也就10%左右，一平米差距大約1500元左右，而現(xiàn)在呢?前者價(jià)格達(dá)到5萬(wàn)元/平米，而朋友的這個(gè)小區(qū)也就3萬(wàn)出頭。朋友小區(qū)業(yè)主也多次要求更換物業(yè)，由于小區(qū)出租戶多，投票不易，后又準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)也并沒(méi)有發(fā)揮多大作用，后面又準(zhǔn)備把業(yè)委會(huì)換了，直到現(xiàn)在業(yè)委會(huì)還處在籌備過(guò)程中，更換物業(yè)則是無(wú)從談起。

　　針對(duì)以上3大方面問(wèn)題，近年取消物業(yè)的呼聲也越來(lái)越多，有提議讓居委會(huì)或者社區(qū)直管小區(qū)，也有要求小區(qū)自行管理。進(jìn)入到2020年，針對(duì)業(yè)主與物業(yè)之間存在的這些問(wèn)題，為切實(shí)保障業(yè)主的利益，各個(gè)省市相繼實(shí)施了新的物業(yè)管理規(guī)定，以規(guī)范物業(yè)的行為，其中一些不合理的收費(fèi)也予以了明確或者取消。

　　深圳新發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已從2020年3月1日起施行，為避免物業(yè)挪用侵占、挪用共有資金，新修訂的物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)委會(huì)向住建部門備案后，取得統(tǒng)一的社會(huì)信用代碼證書，據(jù)此可開(kāi)設(shè)資金賬戶，賬戶資金信息實(shí)時(shí)公開(kāi)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　從2020年5月1日開(kāi)始施行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》則明確規(guī)定，物業(yè)不得違反合同約定降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得提高物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能擅自利用公共部位、共有設(shè)施從事廣告、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等原因，中斷業(yè)主水、電、氣的使用。

　　不久前陜西在新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中則明確要求，小區(qū)公共部位、共有設(shè)施維保期滿后的維修費(fèi)用應(yīng)列入公共維修基金，不得計(jì)入物業(yè)成本，堅(jiān)決取消物業(yè)公司向業(yè)主強(qiáng)行收取的公攤耗能費(fèi)、砸墻費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等不合理的自定收費(fèi)項(xiàng)目。山東在2020年已經(jīng)實(shí)行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》則明確，利用共同部位、設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益和車位場(chǎng)地使用費(fèi)收益等歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其用途。

　　從這些新規(guī)中可以看出，最大限度地解決了業(yè)主與物業(yè)存在的糾葛，是實(shí)實(shí)在在的利好消息，隨著更多的地方著手規(guī)范物業(yè)，業(yè)主們也會(huì)迎來(lái)更多的好消息。由于我國(guó)房地產(chǎn)起步晚，物業(yè)服務(wù)管理發(fā)展歷程也比較短，前后不過(guò)二十多年，相比世界100多年的物業(yè)發(fā)展史，我們的物業(yè)還比較年輕，屬于一個(gè)新生事物。在此發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)一些問(wèn)題也在所難免。長(zhǎng)期看，從人們對(duì)美好生活的向往來(lái)說(shuō)，取消物業(yè)不太現(xiàn)實(shí)，只有不斷加強(qiáng)制度規(guī)范，讓物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù)，才符合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。

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