????? 生活在一線城市的人會問,房價還會繼續漲嗎?這樣漲下去,房地產市場會不會?想買房的人想知道該何時入手,投資客想知道選擇何時離場才能賺得多……每個人都希望有人能準確回答這些問題。

　　事實是,幾乎沒人能夠準確預測市場,否則歷次全球經濟危機就不會發生。盡管如此,我們仍可以從曾經的房地產危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

　　1991年房地產大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰,隨后陷入失落的二十年。作為東京大學的教授,田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望,尤其指出 人口因素對房地產泡沫及金融危機的關鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產危機,同時近二十年來保持了對中國經濟發展的關注。在6月11日舉行的北大 匯豐商學院舉行的留美學者經濟年會上,田村了接受財經記者專訪。

　　田村清彥表示,房價上漲是不可持續的,長期看來,房價取決于買房者的預期、土地生產率以及的長期政策,比如央行貨幣政策,通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要)。

　　的房地產泡沫是捅破的

　　財經: 近一年來,中國一線城市的房價高漲,很多人拿目前中國的房地產市場和1991年房地產泡沫破滅前夕相比,您對此怎么看?房地產泡沫破裂的原因是什么?

　　田村清彥:近幾年,中國房價上漲的速度確實比較快,甚至快過東京。我可以跟你們分享一下東京過去的經歷。 1991年時,身處東京的人并不認為自己處于泡沫之中,甚至連也不這么認為。很多學者當時認為,房價高漲有很多原因來解釋,并不一定是泡沫。但在我看 來,房地產價格上漲是不可持續的,何時結束才是難以回答的問題,我們可以解釋很多過去發生的事,但并不善于預測未來。

　　在上世紀70、80年代,經濟增長迅速,城鎮化影響下,一些中心城市的房價快速增長,金融機構管制放松,出現了很多新的金融工具,導致信用擴 張。的情形跟中國和韓國有很多相似之處,首先,的銀行和很多大關系密切,比如國有銀行和國有企業之間,就像韓國的壟斷財閥,是一種和企業 的結合體,掌控了商業。

　　上世紀80年代初期,美國財政赤字劇增,對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。和美國簽訂了廣場協議,日元對美元大幅升值,這讓很多企業的出口遭遇了瓶頸,需要國內需求。

　　當時東京想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心,所以了很多性的宏觀經濟政策,央行大幅寬松助漲了資產泡沫。

　　因為和財閥關系密切,迫使銀行降低利率。當時銀行在為金融自由化和市場化做準備。在金融自由化之前,幾乎所有的資金來源都來自 銀行,但市場化之后,這些大企業現在有了新的資金來源,很多資金流入資本市場。銀行發現高利潤時期已經過去了,需要開拓新的利潤點。銀行就瞄準了房地產市 場。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢,尤其是一些民營的中小企業(上世紀80年代的和如今中國的情況很像)。抵押貸款很容易,這引發了一些投機 行為,當時賺錢快的方就是投資房地產。

　　中小企業向銀行借錢需要有一定的資產作擔保,但是中小企業的信用并不高,能夠證明信用的方式就是房地產。這就使房地產成為了一個很好的投資領域,泡沫就這樣形成了。后來,銀行不再接受房地產作為抵押,于是就出現了影子銀行。

　　可以比較一下中國和的情形,有很多相似之處。當時在,人們對房地產投資十分瘋狂,東京新宿的工作室價格在之內能夠翻倍,你買,明天 他買,價格高漲,并且形成了一種連鎖效應。股市的高峰在1990年,而房價的高峰在1991年,在這兩年間,資本從股市迅速轉移到了樓市,股價急速下跌, 房價迅速上漲。

　　人們對房地產增長的預期很高,將土地神化,東京房價遠超普通人的承受力。東京市民就給施加壓力,讓遏制這種房地產泡沫的蔓延。調整了土 地收益稅,對房地產貸款和土地交易采取嚴厲管制,貨幣供應增速大幅下滑,對影子銀行做出監管措施。這場房地產泡沫實際上是捅破的。

　　對樓市來說,1991年是一個轉折點,在那之后人們認為東京無成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心,于是對樓市的預期下降,需求減少,房價應 聲下跌。因此,我認為房價上漲是不可持續的,長期看來,房價取決于買房者的預期、土地的生產率,以及的長期政策,比如央行的貨幣政策,通貨膨脹率,等 等(金融政策對樓市是十分重要的)。

　　房價取決于人們對未來的預期

　　財經: 2015年6月,中國股市大跌,很多錢都涌入房地產市場,一些人對于房價預期仍然看漲,對于房地產市場態度也很謹慎。您怎么看?

　　田村清彥:是的,這種情況不止是在中國,在韓國、新加坡都很常見。其實是想要房地產價格的上漲,但真正的問題在于人們的長期預期,無改變普通人的預期。

　　還有一點就是投資全球化。近幾年,深圳的投資者可能不全來自深圳,也可能來自,或者城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應,加拿大會有中 國的投資者,美國也會有的投資者。樓市的大部分人都是投資者,而不是剛需。這里面還有一種市場的內在聯系,市場經濟活動是短期的,但長期看來它的影 響可能會擴大。投資者會考慮在全球的哪個城市投資,可能是深圳,可能是東京,可能是倫敦,并且他們的決策有可能會改變,這樣他們的資產分布在全球不同地 方,就會對沖風險。但是長期看來,全球的市場都是相互聯系的,形成一種連鎖效應。

　　財經:您認為中國人口增長率下降,對于房地產市場會有怎樣的影響?

　　田村清彥:生育率降低在亞洲地區也普遍存在,比如,、韓國和(中國)。究其原因,其實并不是因為政 府的計劃生育政策,而是個人選擇和因素決定。在,女性的平均生育年齡是25到30歲,但這個年齡逐漸上升,現在大概在35歲左右,因為女性一旦進 入職場,就不愿輕易離開事業,因此人口增長率就下滑了。巴西也是一個很好的例子,現在巴西婦女一生平均會生1.89個孩子,但1990年時期大概會生6個 (世界平均水平大概是2.2個),這是一個巨大的變化。

　　假設條件不變,如果人口增加了,人們對房屋的需求也會增加,那么實際價格也會上升。在現實中,條件并不非不變,所以房價就很難預測。如果人 口下降了,住戶也會下降,那么我們就不需要那么多房屋。中國的戶口對房價也有影響。房價其實取決于人們對未來的預期,這是預測房價的基本因素,也是構 成泡沫的一部分。

　　財經: 中國一線城市情況是這樣的,少數人囤積了很多房子,但有些人一套房子都沒有,房地產分配不均的情況有所發生。對此您怎么看?

　　田村清彥:或許可以多建一些保障房,來滿足這些人的需求。如果能夠提供條件相對不錯的保障房,并且提供一些補貼,或許能夠改善這種分配不均,雖然這種干預某種程度上確實擾亂了市場。